Đầu tư vào một hoặc nhiều bất động sản (BĐS) đang là một con đường nhanh chóng, dễ dàng được nhiều nhà đầu tư Việt Nam lựa chọn để đổi lấy quốc tịch châu Âu. Nếu quan tâm chương trình đầu tư BĐS định cư Bồ Đào Nha, chắc chắn nhà đầu tư cần tìm hiểu các thông tin về luật thuế liên quan đến BĐS tại quốc gia này. Dưới đây là 6 câu hỏi thường gặp của nhà đầu tư về luật thuế BĐS ở Bồ Đào Nha, sẽ được luật sư di trú của chúng tôi giải đáp.
Câu hỏi 1: Thuế BĐS ở Bồ Đào Nha được hiểu là gì?
Trả lời: Thuế BĐS ở Bồ Đào Nha bao gồm 3 loại:
(1) Thuế mua bán/chuyển nhượng BĐS được gọi là IMT. Thuế này thanh toán 1 lần duy nhất, có giá trị 1-8% giá trị giao dịch.
(2) Nghĩa vụ thuế đóng dấu gọi là Imposto de Selo. Thuế này thanh toán 1 lần duy nhất, cố định ở mức 0.8% giá trị mua bán.
(3) Thuế sở hữu được gọi là IMI. Thuế này thanh toán hàng năm, thay đổi theo giá trị thương mại của tài sản và vị trí.
Câu hỏi 2: Mức thuế chuyển nhượng BĐS khi định cư Bồ Đào Nha hiện nay được quy định như thế nào?
Trả lời: Từ 01/01/2004, thuế chuyển nhượng BĐS tại Bồ Đào Nha (IMT) chính thức thay thế thuế SISA. Từ 01/01/2007, luật Bồ Đào Nha áp dụng 2 khung thuế riêng biệt cho BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng làm chỗ ở lâu dài hay không lâu dài.
Nếu BĐS được mua làm nhà ở lâu dài, mức thuế quy định như sau:
| Giá trị BĐS | Tỷ lệ thuế | Giảm trừ |
| < 92.407 EUR | 0% | Không |
| 92.407 EUR – 126.403 EUR | 2% | 1.848,14 EUR |
| 126.403 EUR – 172.348 EUR | 5% | 5.640,23 EUR |
| 172.348 EUR – 287.213 EUR | 7% | 9.087,19 EUR |
| 287.213 – 574.323 EUR | 8% | 11.959.32 EUR |
| > 574.323 EUR | 6% | Không |
Nếu BĐS được mua làm chỗ nghỉ dưỡng, tức là không thường xuyên cư trú, mức thuế quy định như sau:Ví dụ, 1 căn hộ mua để ở có giá 200.000 EUR. Mức thuế chuyển nhượng sẽ được tính như sau: 200.000 EUR x 7% = 14.000 EUR, sau đó sẽ được giảm trừ 9.087,19 EUR, còn lại 4.912,81 EUR.
| Giá trị BĐS | Tỷ lệ thuế | Giảm trừ |
| < 92.407 EUR | 1% | Không |
| 92.407 EUR – 126.403 EUR | 2% | 924,07 EUR |
| 126.403 EUR – 172.348 EUR | 5% | 4.716,16 EUR |
| 172.348 EUR – 287.213 EUR | 7% | 8.163,12 EUR |
| 287.213 – 574.323 EUR | 8% | 11.035.25 EUR |
| > 574.323 EUR | 6% | Không |
– Những BĐS thuộc khu quy hoạch hoặc đất để xây nhà ở đô thị sẽ áp dụng mức thuế 6,5%.Một số ngoại lệ:
– Đất canh tác nông nghiệp) áp dụng mức thuế 5 %.
– Các công ty nằm trong danh sách đen (black list) dựa trên mức độ minh bạch của khung pháp lý quy định về thuế thì mức thuế sẽ được tính chung là 15%.
– Những công ty minh bạch (White list) còn lại vẫn sẽ được hưởng mức thuế quy định như bảng trên.
Câu hỏi 3: Thuế áp dụng khi cho thuê BĐS ở Bồ Đào Nha tính như thế nào?
Trả lời:
– Chủ sở hữu BĐS cho thuê là cá nhân: áp mức thuế 25% tính trên tiền thuê nhà. Chi phí miễn trừ chỉ gồm khoản tu bổ, sửa chữa. Nếu bán BĐS này, mức thuế áp dụng là 28% trên lợi nhuận chênh lệch (trừ khi BĐS đó là nơi ở chính của chủ sở hữu và tiền bán nhà được dùng để mua BĐS làm chỗ ở khác trong khối EU).
– Chủ sở hữu BĐS cho thuê là doanh nghiệp không có cơ sở thường trú tại hay định cư Bồ Đào Nha: Tính thuế tương tự như thuế thu nhập cá nhân.
– Chủ sở hữu BĐS cho thuê là công ty nước ngoài có trụ sở tại Bồ Đào Nha:
+ Được khấu trừ các chi phí có liên quan như các công ty Bồ Đào Nha khác như phí quản lý, phí khấu hao (1%/năm trên tổng 75% giá trị tài sản), phí tài chính….
+ Được tính thua lỗ kinh doanh trong 5 năm, miễn là số tiền lãi trong năm tài chính đó không vượt quá 75% lợi nhuận khai thuế trong cùng năm.
+ Trong 1 số TH nhất định, nếu công ty bán tài sản cố định hoặc cổ phần đã sở hữu trên 1 năm nhằm mục đích tái đầu tư thì chỉ 50% thu nhập này bị tính thuế.
+ Đối với các công ty nhỏ và chưa niêm yết, việc bán cổ phần sẽ được tính thuế ở mức 14%.
Câu hỏi 4: Làm thế nào chứng minh 1 BĐS ở Bồ Đào Nha là nơi cư trú dài hạn?
Trả lời: Một BĐS được coi là nơi cư trú dài hạn của người nộp thuế và gia đình của họ nếu họ đã đăng ký thuế cư trú tại đó theo khoản 9 Điều 46 của EBF. Nếu có thay đổi về địa chỉ cư trú, người nộp thuế phải thông báo cho cơ quan quản lý thuế. Việc thay đổi này chỉ có hiệu lực khi người nộp thuế nhận được thông báo chính thức.
Câu hỏi 5: Các BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh du lịch có được miễn thuế hay không?
Trả lời: Có
Các BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh du lịch sẽ được miến thuế tài sản địa phương trong thời hạn 7 năm tính từ ngày BĐS được giao cho đơn vị cung cấp dịch vụ du lịch.
Các toàn nhà đô thị nếu sử dụng làm nhà khách cũng được hưởng nhiều lợi ích về miễn thuế trong thời hạn 7 năm, kể từ khi chấm dứt các công việc liên quan.
Câu hỏi 6: Các BĐS là các tòa nhà được cải tiến, mở rộng hoặc mua thêm bởi người nhập cư có được miễn trừ khoản thuế nào không?
Trả lời: Có.
Theo Điều 3 của Nghị định số 323/95, ngày 29/11, các BĐS là các tòa nhà được xây dựng, cải tiến, mở rộng hoặc mua thêm bởi người nhập cư sẽ được miễn thuế BĐS địa phương nếu đáp ứng các điều kiện quy định theo khoản 13 Điều 46 của Luật thuế ưu đãi Bồ Đào Nha.
Xem thêm: Đầu tư định cư Malta
